Konut İnşaatlarında Oluşan KDV Alacağının İadesindeki Önemli Hususlar

Kıymetli okurlarımız;
Bu sayımızda yine önemli bulduğumuz
bir konuya yer vermeyi uygun gördük. Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaatlara ait KDV alacağı mali idarede en çok alacaklı sektörlerin başında gelir. İnşaat KDV iade alacaklarında Vergi İdaresinin eğer iade sürecini uzatmak niyetinde değil ise iadelere ilişkin eksiklik yazıları nedeni ile sürenin uzadığı kesindir. Bu eksiklik yazılarına muhatap olmamak, hızlı ve sorunsuz bir şekilde KDV iadesini alabilmek için KDV iadesi tasdik raporlarında dikkat edilmesi gereken kritik hususlara değinmek istedik.
İndirimli Orana Tabi Konut İnşaatlarında KDV İade Alacağı Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen KDV Hususu

İndirimli orana tabi konut iadelerine ilişkin olarak KDV Genel Uygulama Tebliği’nin II.B.3. bölümünde yüklenilen KDV ile ilgili olarak genel düzenlemeler yapılmış olup ayrıca uygulamaya muktezalarla yön verilmeye çalışılmaktadır. Tebliğ ve muktezalarla düzenlenmeyen münferit konulara ise iadenin talep edildiği kendi yorumuna göre uygulama yapmaya çalışmaktadır. Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili düzenlemeleri III.B.3.1.3. İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen KDV bölümünde yapılmıştır.
Uygulamaya göre;
a) Konutun inşasında kullanılan kombi, cambalkon, duşteknesi, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duşbaşlığı, panel radyatör gibi eşyalara ilişkin yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilebilecektir.
b) Buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyette olup, bunların teslimi konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilecektir. Dolayısıyla sözkonusu eşyaların teslimi için bu eşyaların tabi olduğu KDV oranı uygulanacak ve konut ile birlikte teslim edilen söz konusu eşyaların temininde yüklenilen KDV, genel esaslara göre indirim konusu yapılacak, ancak iade hesabına dahil edilemeyecektir.
c) Arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dahil edilmesi mümkündür.
d) Amortismana tabi iktisadi kıymetler nedeniyle yüklenilen vergilerden, sözkonusu iktisadi kıymetlerin indirimli orana tabi işlemlerde kullanılması kaydıyla, iade hesabına pay verilmesi mümkündür.
e) İndirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesinden sonra, işlemle ilgili olarak yapılan garanti, reklam, royalty, know-how, isim hakkı, ciro primi gibi harcamalar ve iskontolar nedeniyle satıcılar tarafından yüklenilen KDV indirim hesaplarına dahil edildiği vergilendirme dönemine ilişkin iade hesabında dikkate alınabilir.
f) Stoklarda yer alan mallara ilgili olarak yüklenilen vergilerin, gerçekleşen indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade hesabına dahil edilmesi mümkün değildir.
g) Konutların ortak kullanımına ait olan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilemeyecektir.
h) Bir inşaat şirketinin yapmış olduğu konutlardaki vestiyer, banyo dolabı, mutfak dolabı, makine dolabı ve gömme dolabın ölçülü ve gömme şeklinde montajının yapıldığı, dolaplar başka bir yere taşınmak istenirse hem ölçüsü itibarıyla hem de sökülme sırasında deformasyon meydana geldiğinden başka bir yere montajının mümkün olmadığı belirtilmiş olsa da söz konusu dolaplara ilişkin yüklenilen KDV’nin iade hesabına dahil edilebileceği.

Vergi İdaresinin Kat Karşılığı Yapılan İnşaat Maliyetleri Hakkındaki eleştirel Eksiklik Yazıları
1. İnşaatın Genel Maliyeti İle İlgili Eksiklik Yazıları;
İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan KDV iadesi tasdik raporlarında en çok karşılaşılan eksiklik yazıları inşaat maliyeti ile ilgili olanlarıdır. Aslında vergi daireleri bu konuda maliyetin detaylandırılması, birim maliyet, birim satış fiyatı ve karlılık oranı rakamlarını talep etmektedir. Diğer taraftan iade talep edilen inşaatın satışı yapılan kısmının kâr marjını talep etmekte, çok düşük kâr marjı olan ya da zarar beyan edilen inşaatlar ile ilgili olarak izahat istenmektedir. Bu konuda ilgili raporların işlem sürecini uzatmaması bakımından düşük kâr marjının ya da durumunun açıklama ve belgelerle vergi idaresinin ikna edilmesinde fayda bulunmaktadır.
2. Arsa Maliklerine Kesilen Faturalar;
KDV iade alacaklarına ait yazılan KDV iadesi tasdik raporlarında en çok karşılaşılan eksiklik yazılarından bir diğeri de arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedelinin nasıl tespit edildiğne ilişkindir. 3065 Sayılı KDV Kanunu’nun 27. maddesinin 6 nolu bendinde; arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan 2. sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarın esas alınacağı belirtilmiştir. Arsa sahibinin KDV mükellefiyeti yoksa gider pusulası düzenlenmelidir. Zira son zamanlarda indirimli orana tabi konutlara ait KDV iadelerine ait yazılan YMM KDV iadesi tasdik raporları için en çok eksiklik yazısı yazılan konuların başında gider pusulası ilk sıralarda gelmektedir. Eğer arsa sahipleri adına gider pusulası düzenlenmemişse konu hakkında vergilendirme servislerine servis notu ile bilgi verilmekte ve özel usulsüzlük cezası kesilmesi sağlanmaktadır.
3. Birim Hammadde Analizi ve İnşaat Maliyeti uyumu hakkında izahat;
KDV iade alacaklarına ait yazılan KDV İadesi Tasdik Raporları için yazılan eksiklik yazıları konularından bir diğeri de iadesi talep edilen inşaata ait birim hammadde analizlerine dairdir. Buradaki hammadde sınıfları ihtiyaca göre farklı isimler altında olabilir. İdarenin özellikle üzerinde durduğu hammadde sınıfları demir ve beton gibi ana kalemlerdir. Özellikle demir ve beton dışındaki hammaddelerden miktar olarak sayılabilecek hammaddeler belirlenmeli, miktar olarak sayılması zor olan hammaddeler için TL tutarları tespit edilmelidir.
4. Demir/Beton Yükleme Miktarı ile İlgili İzahat;
KDV iade alacaklarına ait yazılan KDV İadesi Tasdik Raporları için yazılan eksiklik yazıları konularının başında demir ve beton kullanım miktarlarının yüksekliği gelmektedir. Örnek olarak vermek gerekirse; Yüklenilen beton ve demir kullanım oranlarının meslek odalarından alınan ortalama oranların (1m²= 0,43 m³ beton, 1m²= 34 kg demir) üzerinde olmasının izahı gerekmektedir. İade talebi raporunda inşaatın temel girdileri olan beton ve demir kullanımı hakkında bilgi verilmediğinin tespit edilmesi halinde ki edilecektir. İlgili meslek odası verilerine göre hesaplama yapılması ve girdilerin uyumunun izahı istenecektir. İnşaatın temel girdisini oluşturan demir, beton vb. malzemenin kullanılan miktarlarının yapımı için yeterli olup olmadığının izahı gerekmektedir. İlgili meslek odası verilerine göre beton ve demirin kullanım miktarlarının hesaplama bilgilerinin ibrazı gerekmektedir. Yüklenim listesinde yer alan beton ve demir kullanımının metraj hesabının yapılması gerekmektedir. Hesaplamalar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yıllar itibari ile yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyeti hesabının dikkate alınması hesaplamaların yerinde olacağı bilinmelidir. Ancak yine de bu tutarlar mutlaka kesin olarak uygulanacak tutarlar değildir. Demir ve beton kullanım miktarlarının yukarıdaki tutarların üzerinde olması halinde mimar ya da inşaat mühendisinden tasdikli bir metraj tablosu eksiklik cevap yazısı ekinde verilmelidir. Bazı dosyalarda idare tarafından projenin onaylı ozalit fotokopisi istenmekte ve demir-beton kullanım miktarları kontrol edilmektedir. Diğer taraftan bazı inşaat projelerinde arsanın yapısı gereği fore kazık ve perde beton kullanılabilmektedir. Bu durumda fore kazık ve perde betonun imalinde kullanılan demir ve beton miktarları normal kullanım miktarlarına ilave edilmelidir. Bu nedenle fore kazık ve perde betonun yapı ruhsatları da istenerek demir ve beton miktarları tespit edilmelidir. Yıkım, hafriyat, kazı işlemleri daha sonra temel atma ve kaba inşaat işleri en son olarak dairenin ince işçiliklerden oluşmaktadır. Ancak yüklenim listesi tarih sırasına göre tetkik edildiğinde herhangi bir hafriyat yıkım kazı işlemleri yapılmadan sırası ile “Petek, Hazır Beton, Demir, Fayans Yapıştırıcı, Kireç, Mutfak Dolabı” gibi yüklenimlerin sıralamasının inşaatın ilerleyişine göre aykırılık oluşturduğundan konunun izahı ile gerekli düzeltmelerin yapılması gerekmektedir.
5. Yapı Ruhsatında Yer Alan Maliyet Hakkında Eksiklik Yazıları;
İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan KDV İadesi Tasdik Raporları için yazılan eksiklik yazıları konularından biri de yapı ruhsatındaki maliyet ile rapordaki maliyet arasında tutarsızlıklardır. Örnek olarak tespit yazılarında aşağıdaki gibi sonuçlarla muhatap olunacaktır.
• Yapı ruhsatında yer alan toplam inşaat maliyeti ile raporda yer alan inşaat maliyeti arasında oransızlık olduğu tespit edilmiş olması halinde gerekli düzeltme ya da izahın yapılması zorunlu hale gelecektir.
• Hesaplanacak birim m² maliyetlerinin Bakanlığın belirlediği yapı yaklaşık maliyeti ile uygun olduğunun değerlendirilmesi rapor metnindeki birim m² maliyet rakamın ile yapı ruhsatında belirtilen birim m² maliyet rakamları arasında büyük bir fark olduğu görülmüş olup durumun izahı gerekir. Bunlara nedenlerden biri de yapı ruhsatındaki maliyet tutarına aşağıdaki gibi bazı maliyet kalemlerinin dahil olmaması nedeniyle ile inşaatın reel maliyeti arasında önemli farklılıklar oluşmaktadır.
• Yüklenime dahil olmayan bazı giderler (işçilik giderleri, finansman giderleri, ruhsat harçları gibi)
• Kentsel dönüşüm kira ödemeleri,
• Arsa sahibi dairelerinde kullanılan malzeme fiyat farkları
• Arsa maliyetinin emlak vergisi tarhına esas değeri
• Ekonomik gelişmeler sonucu oluşan malzeme ve finansman maliyetleri
• İnşaatın uzun zamana yayılmasından kaynaklanan maliyet farkları

6. Yapının Sınıfı Hakkında İstenilen İzahat;
Emlak Vergisi Genel Tebliğindeki gruplandırmaya göre “22.Mesken Binaları 1.Sınıf” ifadesi yapı ruhsatında yapının sınıfının da Birinci sınıf olarak belirtilmesini gerekli kılmamaktadır. Emlak Vergisi Genel Tebliğindeki gruplandırma (Lüks- 1.Sınıf-2.Sınıf-3.Sınıf-Basit) “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük”ün 10. Maddesine göre yayımlanan “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” ile belirlenmiştir. Oysa ki inşaatların yapı ruhsatındaki sınıfları “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ile belirlenmiştir. Böylece emlak vergisi hesabında dikkate alınacak inşaat sınıfı ile yapı ruhsatındaki yapının sınıfının aynı söz konusu olmamaktadır.
7. Yapı Ruhsatındaki Arsa Maliyeti ile Arsa Maliyeti ile Arasındaki Farklılık için İstenen İzahat; KDV iadelerine ait yazılan tasdik raporları için yazılan eksiklik yazıları hususlarının sonuncusu rapordaki arsa maliyeti ile yapı ruhsatındaki arsa maliyeti arasındaki farkpn neden olduğuna dairdir.Bu farklılığın nedeni ise yapı ruhsatında arsa bedeli olarak yer alan tutar arsanın rayiç bedeli değil emlak vergisi tarhına esas değeridir. Rapordaki arsa maliyeti, arsa sahibine teslim edilen kısımlar için KDV Kanunu’nun 27/6 Maddesine göre belirlenmiş olmasından kaynaklanmasıdır.
Sonuç olarak;
Eksiklik yazılarını özet başlıklar haline getirdiğimizde;
• İnşaat maliyeti için detaylandırma yapılması ve birim maliyet, birim satış fiyatı, karlılık oranı hesaplaması konusundaki eleştiriler,
• Arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedelin tespitine ait eleştiriler,
• İnşaata ait birim hammadde analizi eksik ve kusurlu yapılmış olduğuna dair eleştiri,
• Demir ve beton kullanım miktarlarının tespitinde yapılan yaklaşımlara göre eleştiriler,
• Yapı ruhsatındaki maliyet ile rapordaki maliyet arasında tutarsızlık konusundaki eleştiriler,
• Yapı ruhsatında yapının sınıfının neden üst sınıf olmadığına dair eleştiriler,
• Rapordaki arsa maliyeti ile yapı ruhsatındaki arsa maliyeti arasında farkın açıklanmasına dair izahat talebi, gibi yer alan eksiklik yazıları beklenmeden ilgili bölümlerde yapılan açıklama ve hesaplamalar doğrultusunda cevap verilmesi durumunda KDV iadesi tasdik raporlarının çok daha kısa sürede iadenin gerçekleşebileceği bilinmelidir.

Bir sonraki sayımızda buluşmak dileği ile sağlıklı ve bol kazançlı günler dileriz.